Gebäudetyp E: Was die ersten Pilotprojekte zeigen
Welche Standards sind für gutes Bauen nötig und wo lässt sich Aufwand reduzieren? Bayern erprobt den Gebäudetyp E in 19 Pilotprojekten. Ein Zwischenbericht zeigt Herausforderungen, ein Wohnbauprojekt in Augsburg die praktische Umsetzung.
19 Pilotprojekte erproben einfacheres Bauen
Mit dem Gebäudetyp E sollen Bauherrschaften und Planende mehr Freiheit erhalten, bauliche Standards zu hinterfragen und kostengünstigere Lösungen zu entwickeln. Wie das gelingt, wird in Bayern seit Ende 2023 anhand der 19 Pilotprojekte untersucht. Darunter befinden sich 15 Wohngebäude, drei Schulen und eine Theaterakademie.
Die wissenschaftliche Begleitung liegt seit März 2024 beim Transferzentrum für Bauklimatik und Energie der Architektur (iTUBS) der TU Braunschweig unter der Leitung von Prof. Elisabeth Endres und wird vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr in Auftrag gegeben. Der Kurzbericht zur ersten Pilotphase vom Juli 2026 fasst die bisherigen Erkenntnisse zusammen.
Gebäudetyp E: Erkenntnisse aus der ersten Pilotphase
Die wissenschaftliche Begleitung identifiziert 13 wiederkehrende Themenfelder. Neben Energie-, Brand- und Schallschutz betreffen sie die technische Gebäudeausstattung, Förderbedingungen sowie Planungs- und Vergabeprozesse. Zusätzliche Anforderungen aus KfW-Förderprogrammen können nach Einschätzung der Projektbeteiligten den baulichen Aufwand erhöhen. Bei der bayerischen Wohnraumförderung wurden unter anderem Vorgaben zu Barrierefreiheit, Wohnungsgrößen und Gemeinschaftsflächen hinterfragt.
Einsparpotenziale sieht die Begleitforschung insbesondere bei der Gebäudetechnik. Mehrere Projekte untersuchen reduzierte Heizungs- und Lüftungssysteme sowie den Verzicht auf motorisierte Steuerungen. Laut Zwischenbericht könnten dynamische Simulationen, die interne und solare Wärmegewinne berücksichtigen, die installierte Heizleistung bei der Heizlastberechnung um bis zu 50 Prozent reduzieren.
Auch der Schallschutz ist Gegenstand der Untersuchungen. Im Wohnungsbau hat sich infolge von Gerichtsurteilen vielfach ein Standard etabliert, der über den gesetzlichen Mindestanforderungen liegt. Die Pilotprojekte untersuchen deshalb die Rückkehr zum Mindestschallschutz sowie einzelne Abweichungen davon. Der Planungsaufwand steigt dagegen häufig, insbesondere in frühen Leistungsphasen. Alternative Lösungen erfordern zusätzliche Untersuchungen, Nachweise und Abstimmungen. In diesem Zusammenhang verweist der Zwischenbericht auf die bestehende HOAI-Systematik, bei der die Honorierung an die Investitionskosten gekoppelt is
Wohnanlage Haunstetten: 54 Wohnungen im seriellen Holz-Hybrid-Bau
Eines der Pilotprojekte entsteht noch bis Ende des Jahres 2026 in der IGEWO-Siedlung in Augsburg-Haunstetten. Auf dem bestehenden Grundstück werden neun kleine Wohngebäude aus den späten 1930er-Jahren durch sechs dreigeschossige Mehrfamilienhäuser ersetzt. Bauherrin ist die IGEWO GmbH & Co. Wohnungsunternehmen KG, die Planung stammt von hey! architektur. Insgesamt entstehen 54 Ein- bis Vierzimmerwohnungen, etwa die Hälfte davon im Rahmen der einkommensorientierten Förderung (EOF).
Das Ensemble besteht aus zwei Gebäudetypen: Zwei Häuser werden ohne Keller errichtet, vier sind unterkellert. Die kompakte Kubatur und die übereinander angeordneten Grundrisse bilden die Grundlage für ein serielles Bausystem aus tragenden Brettsperrholzwänden und Spannbetonhohldielen. Die Außenwände werden einschließlich Dämmung, Holzfassade und Fenstern vorgefertigt angeliefert. Gestapelte, vorgefertigte Sanitärkerne und zwei aussteifende Betonscheiben bilden die festen Elemente im Inneren. Die meisten Innenwände sind nichttragend, was eine Veränderung der Wohnungsgrundrisse zu einem späteren Zeitpunkt ermöglicht. An einer lichten Raumhöhe von 2,70 Metern hielt die Bauherrin bewusst fest, denn sie lässt sich nachträglich nicht vergrößern.
Beim Ausbau bleiben die Holzoberflächen sichtbar, während die Betondecken lediglich gespachtelt und gestrichen werden. Die Materialien sind möglichst ohne Verklebungen gefügt, um sie später trennen und wiederverwenden zu können. Hierzu zählt auch der ökologische Fußbodenaufbau. Statt Styropor ist die Ausgleichsschicht eine Trockenschüttung aus mineralisierten Holzspänen, die bei Änderung der Grundrissstruktur oder in der Freiraumplanung wiederverwendet werden kann.
Weniger Leitungen, weniger Technikräume
Bei der technischen Gebäudeausrüstung verzichtet die IGEWO auf eine zentrale Wärme- und Warmwasserversorgung. Elektrische Fußbodenheizungen mit Heizpapier übernehmen die Raumheizung und dezentrale Durchlauferhitzer die Warmwasserbereitung. Je Installationsstrang sind lediglich eine Kaltwasser- und eine Abwasserleitung erforderlich. Eine einfache Abluftanlage stellt über Nachströmöffnungen neben den Fenstern den Mindestluftwechsel zum Feuchteschutz sicher. Photovoltaikanlagen auf den Dächern sollen einen überwiegenden Teil des benötigten Stroms liefern.
Durch die reduzierte Technik entfallen zentrale Heizungs- und Warmwasserverteilungen sowie klassische Haustechnikräume. Deshalb können zwei der Gebäude ohne Keller ausgeführt werden. Für die Kombination aus Stromdirektheizung und einer Gebäudehülle in EH55-Qualität war eine Befreiung nach § 102 des Gebäudeenergiegesetzes erforderlich. Grundlage hierfür war ein Wirtschaftlichkeitsgutachten mit einem Betrachtungszeitraum von 30 Jahren. Eine stärkere Dämmung für den EH40-Standard hätte nach Angaben der Bauherrin aufgrund der begrenzten Baufelder rund 130 Quadratmeter Wohnfläche beansprucht.
Die elektrische Fußbodenheizung erforderte allerdings eine neue Abstimmung zwischen den Gewerken. Die Heizlastberechnung und die Dimensionierung des Heizpapiers liegen im Verantwortungsbereich der HLS-Planung, der Hausanschluss und die elektrische Infrastruktur im Verantwortungsbereich der Elektroplanung. Auch die Zuständigkeiten für den gesamten Fußbodenaufbau mussten neu geklärt werden.
Schallschutz und Erschließung
Beim Schallschutz orientiert sich das Projekt an einer früheren Fassung der DIN 4109 von 2016; unter anderem ist der Fußbodenaufbau um eine Schicht reduziert. Erste Ergebnisse aus der Umsetzung zeigen laut wissenschaftlichem Zwischenbericht Abweichungen von den angestrebten Schallschutzwerten, die derzeit noch fachlich untersucht werden. Auch die Erschließung ist vereinfacht. Die Obergeschosse sind über kalte, außenliegende Treppen und die jeweils eigenen Balkone zugänglich. Beheizte Treppenhäuser entfallen. Diese Lösung erforderte eine enge Abstimmung mit der Brandschutzplanung.
Auf sechs Aufzüge wird verzichtet, wodurch sich laut IGEWO die Investitionskosten um rund eine Million Euro reduzieren. Die Wohnungen selbst werden nach DIN 18040-2 geplant. Die barrierefreie Erreichbarkeit der Obergeschosse ist jedoch zunächst nicht gegeben. Eine spätere Nachrüstung mit Aufzügen ist konstruktiv möglich, setzt allerdings eine Befreiung vom Bebauungsplan voraus. Das Quartierskonzept sieht bei Bedarf auch einen Wohnungswechsel innerhalb der Siedlung vor.
Weitere Einsparungen ergeben sich aus einem reduzierten Stellplatzschlüssel und dem Verzicht auf eine Tiefgarage. Damit umfasst das Konzept neben konstruktiven und technischen Maßnahmen auch die Grundstückserschließung und das Mobilitätsangebot.
Die Bewährungsprobe steht noch aus
Zum Ende der ersten wissenschaftlichen Begleitphase im März 2026 war eines der 19 Pilotprojekte fertiggestellt, fünf weitere standen kurz vor dem Abschluss. Zwölf Vorhaben gelten als geeignet für eine vertiefte Evaluation. Vorgesehen sind Messungen, Nutzerbefragungen und eine Auswertung der Kosten einzelner Maßnahmen.
Auch in Haunstetten sollen zusätzliche Stromzähler Aufschluss über den tatsächlichen Energieverbrauch geben. Die Bauherrin erwartet durch die reduzierte Haustechnik geringere Wartungs- und Instandhaltungskosten. Ob sich diese Annahmen bestätigen und wie sich die vereinfachten Standards im Wohnalltag bewähren, wird sich erst nach der Fertigstellung und im laufenden Betrieb zeigen.
FAQ zum Gebäudetyp E
Der Gebäudetyp E bezeichnet einen Planungs- und Bauansatz, bei dem auf technisch oder vertraglich übliche, aber nicht zwingend erforderliche Standards verzichtet werden kann. Ziel sind einfachere Konstruktionen, geringere Baukosten und bedarfsgerechte Gebäude; ein eigenständiger, technisch definierter Gebäudetyp ist damit nicht gemeint.
Ein bundesweites Gebäudetyp-E-Gesetz ist nach dem zuletzt veröffentlichten Stand der Bundesministerien noch nicht in Kraft. Im November 2025 haben das Bundesjustiz- und das Bundesbauministerium gemeinsame Eckpunkte für einen Gebäudetyp-E-Vertrag vorgelegt, die seit Dezember 2025 mit Fachkreisen und Verbänden diskutiert werden.
Nein. DIN-Normen bleiben bestehen, allerdings kann ihre Anwendung je nach rechtlicher Verbindlichkeit und vertraglicher Vereinbarung unterschiedlich sein. Bauordnungsrechtlich verbindliche Anforderungen, insbesondere zum Brandschutz und zur Standsicherheit, können nicht allein mit Verweis auf den Gebäudetyp E entfallen.
Die allgemein anerkannten Regeln der Technik gelten im Bauvertragsrecht grundsätzlich als geschuldeter Standard, soweit nichts anderes wirksam vereinbart ist. Der Gebäudetyp E soll es erleichtern, von nicht zwingend erforderlichen Regeln abzuweichen, ohne dass daraus automatisch ein Baumangel entsteht.
Die 19 bayerischen Pilotprojekte untersuchen unter anderem Vereinfachungen bei Haustechnik, Schallschutz, Konstruktion und Planung. Der wissenschaftliche Zwischenbericht vom Juli 2026 identifiziert 13 wiederkehrende Themenfelder; eine abschließende Kosten- und Nutzungsbewertung steht noch aus.