Lebensraum im Wandel – wie sieht die Zukunft des Wohnens aus?
- Wohnen für alle Lebensphasen: Barrierefreiheit, flexible Grundrisse, genossenschaftliche Modelle sind keine Nischenthemen. Sie sind die Voraussetzung dafür, dass Quartiere für unterschiedliche Lebenssituationen funktionieren.
- Leerstand trifft Wohnungsnot: Millionen leerstehende Wohnungen und Bürogebäude warten auf Umnutzung, während Wohnungsknappheit gleichzeitig als Notstand gilt. Die Aktivierung des Bestands ist die größte ungenutzte Reserve.
- Einfacher bauen, besser wohnen: Pilotprojekte in mehreren europäischen Ländern zeigen, dass Kostenreduktion und Qualität kein Widerspruch sind – wenn Normen und Haftungsfragen neu geregelt werden.
Wohnen ist die Grundfrage. Nicht im abstrakten Sinn – sondern ganz praktisch: Wer wo wohnt, bestimmt, welche Schule die Kinder besuchen, ob ein Jobwechsel möglich ist und ob man im Alter in der vertrauten Nachbarschaft bleiben kann. Wohnen entscheidet über Teilhabe. Allein in Deutschland fehlen laut einer Studie des Pestel Institut aus 2025 rund 1,2 Millionen Wohnungen – und trotzdem stehen Millionen Wohnungen und Büroflächen leer. Junge Menschen finden in Städten keinen Einstieg, ältere bleiben in Wohnungen, die längst zu groß sind, weil es nichts Passendes gibt, wohin sie ziehen könnten. Zugleich fehlt bezahlbarer, barrierefreier, familiengerechter Wohnraum, was sich in der Konsequenz gegenseitig verstärkt. Die BAU 2027 bringt alle zusammen, die daran etwas ändern wollen.
Wohnen am Kipppunkt
Der Wohnungsmarkt sortiert die Gesellschaft neu. Was lange Zeit als Problem einkommensschwacher Haushalte galt, hat sich laut der Studie „Wohnungsbau 2025 – Quo vadis?” der ARGE Kiel zu einem strukturellen Bruch ausgeweitet. Breite Bevölkerungsschichten finden keinen angemessenen Wohnraum mehr.
Die Gründe dafür sind vielfältig und überlagern sich: Das Bevölkerungswachstum durch Migration, immer kleinere Haushalte, Überbelegung in bestimmten Bereichen und gleichzeitig eine ungleiche Verteilung von Wohnraum verschärfen die Situation zusätzlich. Ein klassisches Missmatch-Problem, das kein Markt von selbst löst. Das hat Folgen weit über den Wohnungsmarkt hinaus.
Laut dem Pestel-Institut ist der überregionale Ausgleich der Arbeitsmärkte dadurch praktisch zum Erliegen gekommen: Unternehmen können Stellen nicht besetzen, weil potenzielle Mitarbeitende am Zielort keine bezahlbare Wohnung finden. Verschärft wird dieses Problem durch eine Kostenspirale aus gestiegenen Baukosten und veränderten Finanzierungsbedingungen, die einen Neubau für weite Teile der Nachfrage rechnerisch unmöglich machen. Hinzu kommt ein strukturelles Paradoxon: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist in Deutschland seit 1991 um rund 40 Prozent gestiegen, Effizienzgewinne im Bauen werden dadurch regelmäßig aufgezehrt. Die Frage, wieviel Fläche wirklich gebraucht wird, stellt die Branche selten – dabei ist Suffizienz keine Verzichtsforderung, sondern eine Planungsaufgabe.
Gleichzeitig bricht die Bautätigkeit ein. Die Zahl der Baugenehmigungen ist seit Jahren rückläufig. Das ifo Institut warnt: Der Kapazitätsabbau in der Bauwirtschaft lässt sich nicht einfach umkehren, wenn die Konjunktur sich erholt. Betriebe schließen, Fachkräfte wechseln die Branche. Der erneute Wiederaufbau von Kapazitäten dauert ein Vielfaches länger als ihr Abbau – mit direkten Konsequenzen für Bauzeiten, Kosten und die Fähigkeit der Branche, auf eine steigende Nachfrage zu reagieren.
Der demografische Wandel verschärft die Situation zusätzlich. Wachsende Stadtregionen und schrumpfende Landkreise stellen das Bauwesen vor gegensätzliche Aufgaben und verlangen nach regional differenzierten Antworten.
Einfach Bauen als neue Qualität
Wer heute einfacher und günstiger bauen möchte, sieht sich mit strukturellen Grenzen konfrontiert:
1. einem Normenrahmen, der Abweichungen faktisch bestraft,
2. Förderprogrammen, die aufgrund ihrer vielfältigen Bedingungen langsamer wirken als nötig sowie
3. einer Diskrepanz zwischen berechnetem und tatsächlichem Baubetrieb.
Gebäudetyp E – weniger Norm, mehr Spielraum
Ende 2023 hat das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr den Gebäudetyp E eingeführt. Dabei handelt es sich nicht um eine neue Gebäudeklasse, sondern um eine geregelte Möglichkeit zur Normabweichung: Planer und Bauherren können einvernehmlich von technischen Standards abweichen, ohne automatisch zu haften. Rechtliche Grundlage ist eine Änderung von Artikel 63 der Bayerischen Bauordnung.
Was konkret vereinfacht werden kann:
- Art der Beheizung,
- Schallschutzstandards,
- Stellplatzpflicht,
- Barrierefreiheitsanforderungen,
- Dämmstandards nach GEG.
Wer abweicht, muss dies gegenüber Käufern und Mietern transparent machen – das ist die neue Bedingung, unter der einfacheres Bauen rechtlich möglich wird. Derzeit laufen 19 Pilotprojekte in Bayern, die von der TU Braunschweig wissenschaftlich begleitet werden. Laut einem Eckpunktepapier der Bundesministerien für Justiz sowie für Wohnen und Bauwesen soll der Gebäudetyp E über einen Gebäudetyp-E-Vertrag, der Abweichungen von den technischen Baubestimmungen der Länder ermöglicht, bundesweit gesetzlich verankert werden.
Hamburger Standard – geringere Baukosten und schnellere Prozesse
Hamburg geht denselben Weg, jedoch mit anderen Mitteln. Im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg” haben sich 230 Akteure aus den Bereichen Wohnungswirtschaft, Bauindustrie und Genehmigungsbehörden zusammengeschlossen. Ihr Ziel ist eine Einsparung von bis zu 2.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche im Neubau. Die Einsparungen sollen aus drei Bereichen kommen.
1. Rund 600 Euro pro Quadratmeter durch angepasste Standards in Baukonstruktion und Gebäudetechnik, beispielsweise bei Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und dem Verzicht auf Tiefgaragen.
2. Weitere 400 Euro durch Prozessoptimierung: kürzere Planungszyklen, einheitliche Standards und digitale Werkzeuge.
3. circa 1.000 Euro durch schnellere Genehmigungsverfahren auf Seiten der Behörden.
Während beim Gebäudetyp E die Vereinfachung im Vordergrund steht, wurden beim Hamburg-Standard zuerst konkrete Kostenziele definiert und dann Strategien zu ihrer Erreichung entwickelt. Derzeit sind 30 Bauvorhaben Teil der Initiative, davon 17 im Wilhelmsburger Rathausviertel, das als Modellquartier dient.
Reduction Roadmap – Dekarbonisierung als Branchenverabredung
Während die Ansätze bei Gebäudetyp E und Hamburg Standard an Normen und Kosten ansetzen, verfolgt die dänische Reduction Roadmap einen anderen Ansatz: Sie übersetzt die Ziele des Pariser Abkommens in konkrete, wissenschaftlich validierte Branchenziele für die Bauwirtschaft. Die Reduction Roadmap setzt konkrete CO₂-Zielwerte für die Baubranche, die aus dem verbleibenden globalen Klimabudget abgeleitet wurden. 2022 lag das Ziel bei 0,4 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr bis 2036; 2023 wurde es auf 0,3 kg bis 2030 verschärft. Mehr als 630 Unternehmen, Kommunen und Organisationen unterstützen diese Zielwerte inzwischen politisch und haben den dänischen Gesetzgeber aufgefordert, sie in die nationale Bauordnung zu übernehmen.
Mit dem Bericht „Beyond the Roadmap” von 2024 hat die Initiative ihren Horizont erweitert. CO₂-Reduktion allein reicht nicht mehr aus als Ziel – die Bauwirtschaft soll aktiv zur Regeneration natürlicher Ökosysteme beitragen. Die Methodologie ist bewusst so konzipiert, dass sie international übertragbar ist. Was in Dänemark als gemeinsame Branchenverabredung funktioniert hat, kann anderswo als Vorlage dienen, sofern die Akteure bereit sind, sich auf gemeinsame Zielwerte zu einigen.
Serielles und modulares Bauen – Mittel, kein Selbstzweck
Die Begriffe „serielles Bauen” und „modulares Bauen” werden oft in einem Atemzug genannt, meinen aber Unterschiedliches. Beim Modulbau werden vollständig vorgefertigte Raumeinheiten auf der Baustelle montiert.
Beim seriellen Bauen geht es dagegen um die Wiederholbarkeit von Elementen und Prozessen. Das ist für Aufgaben sinnvoll, bei denen Geschwindigkeit zählt, wie zum Beispiel bei Studierendenwohnheimen, Mitarbeiterwohnungen oder Aufstockungen. Standardisierte Systeme haben außerdem den Vorteil, dass sich das, was in Serie gebaut wird, oft auch sortenrein zurückbauen lässt.
Umbau vor Neubau: der Bestand als größte Ressource
In Deutschland standen laut Deutschlandatlas am Erhebungsstichtag 15. Mai 2022 rund 1,9 Millionen Wohnungen leer – das sind rund 4,5% des gesamten Wohnungsbestands. Gleichzeitig gilt Wohnungsmangel als Notstand. Diesen Widerspruch gibt es überall in Europa, in unterschiedlichen Ausprägungen. Und überall könnte die naheliegende Antwort lauten: erst aktivieren, was schon da ist, bevor neu gebaut wird.
Aufstockung und Nachverdichtung im Bestand sind in dichten Städten oft der einzige Weg zu neuem Wohnraum, ohne neue Flächen zu verbrauchen – vertikal durch zusätzliche Geschosse, horizontal durch Ergänzungsbauten und Baulückenschließung. Beides folgt demselben Prinzip – Innenentwicklung statt Erweiterung auf der grünen Wiese. Was diese Eingriffe schwierig macht, ist selten die Gestaltung – sondern Tragfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Genehmigungsdauer.
Homeoffice hat Büromärkte in ganz Europa verändert. Viele Gebäude, die für tägliche Vollbelegung gebaut wurden, stehen jetzt anteilig oder ganz leer. Ihre Umnutzung zu Wohnraum ist technisch schwierig – Grundrisse, Belichtung und Erschließung wurden nicht fürs Wohnen geplant. Aber es funktioniert, wie Projekte in den Niederlanden, Großbritannien und zunehmend auch in Deutschland zeigen. In Deutschland fördert die Bundesregierung diese Konversionsstrategie inzwischen gezielt über die Förderrichtlinie „Gewerbe zu Wohnen". Häufig entsteht dabei mehr als Wohnraum. Aus alten Verwaltungsgebäuden werden gemischte Quartiere, aus Shopping-Centern werden Orte mit Kita, Arztpraxis und Nahversorgung unter einem Dach. Das ist kein Nebeneffekt, sondern oft das eigentliche Ziel. Dasselbe Prinzip gilt für die Verkehrsinfrastruktur: Sinkende Pkw-Zahlen in den Städten machen Parkhäuser zu einer wachsenden Flächenreserve, die sich für Wohnraum, Gewerbe, Kultur oder urbane Produktion nutzen lässt.
In den Niederlanden ist die Umnutzung von Büros und Kirchengebäuden in Wohnraum seit Jahren gängige Praxis. Frankreich verfolgt mit dem Programm "Zéro Artificialisation Nette" das Prinzip, keine neuen Flächen zu versiegeln, ohne im Gegenzug versiegelte Flächen zu renaturieren. Die Projekte zeigen exemplarisch die Potenziale des Bestands:
- ZIN, Brüssel / Belgien (1972/2025): In Brüssel haben die Büros 51N4E und l'AUC zwei Bürohochhäuser aus den 1970er Jahren nicht abgerissen, sondern durch ein verbindendes Volumen zu einem gemischt genutzten Gebäude zusammengeführt – mit Wohnungen, Hotel, öffentlichem Wintergarten.
- Pong, Paris / Frankreich (1970/2024): In Paris haben die Architekten Calq und Bond Society ein Bürogebäude aus den 1970er Jahren nach kompletter Entkernung in Co-Working-Spaces und acht Maisonette-Wohngemeinschaften nach dem Cluster-Prinzip umgewandelt. Dabei konnten über 80% der Substanz erhalten werden.
- Thoravej 29, Kopenhagen / Dänemark (1967/2025): In Kopenhagen hat Architekt Søren Pihlmann einen Schlichtbau der Sechzigerjahre zu einem Kreativzentrum umgebaut, indem er Betondecken heruntergeklappt, Wände in Böden integriert und abgehängte Decken zu Stützen und Möbeln umgearbeitet hat.
- Battersea Power Station, London / UK (1933/2022): Das Londoner Kohlekraftwerk an der Themse, fast 40 Jahre nach seiner Stilllegung 1983 zur Ruine verfallen, wurde von WilkinsonEyre zu einem gemischt genutzten Stadtquartier umgebaut – mit Wohnungen, Apple-Campus, Einzelhandel und einem neuen U-Bahn-Anschluss auf dem rund 17 ha großen Gelände.
Wohnen für alle Lebensphasen: Gemeinschaft, Inklusion, Teilhabe
Was gebaut wird, bestimmt mit, wer wo leben kann. Das klingt banal, hat aber direkte Konsequenzen: für ältere Menschen, die in zu großen Wohnungen sitzen, weil es keine kleinere Alternative im vertrauten Quartier gibt – laut Zensus 2022 leben knapp 30 Prozent der Ein- und Zweipersonenhaushalte auf 100 Quadratmetern oder mehr. Für Familien, die mangels Grundriss- und Nutzungsflexibilität in die Peripherie ausweichen müssen. Für Azubis und Studierende, die in teuren Städten kaum Fuß fassen können. Wohnungsneubau und -umbau muss deshalb als gesellschaftliche Aufgabe gesehen werden.
- Ältere Menschen brauchen barrierefreie Wohnungen im vertrauten Umfeld – Aufzüge, schwellenfreie Bäder, angepasste Grundrisse. Das ist technisch längst lösbar. Was fehlt, ist die Finanzierung und der politische Druck, es im Bestand umzusetzen.
- Flexible Grundrisse, die sich teilen oder zusammenlegen lassen, entspannen den Lock-in-Effekt: Ältere können verkleinern, ohne wegzuziehen. Familien können wachsen, ohne umzuziehen.
- Universal Design meint Barrierefreiheit für alle – für Kinderwagen ebenso wie für Rollstühle, für kurzsichtige ebenso wie für orientierungslose Menschen. Wer es von Anfang an mitdenkt, zahlt wenig Aufpreis. Wer es nachrüstet, zahlt viel.
- Genossenschaftliches Wohnen stabilisiert Quartiere, weil es Spekulation entzieht. In Wien, Zürich und Kopenhagen ist das seit Jahrzehnten gängige Praxis. In anderen europäischen Ländern wächst das Interesse.
- Mitarbeiterwohnen erlebt eine Renaissance. Fachkräftemangel macht Unternehmen zu Bauherren – von der Klinik, die Pflegepersonal unterbringen muss, bis zum Handwerksbetrieb, der Azubis braucht. Das Kölner WSK-Modell oder der Azubikampus Fulda zeigen, wie integrierte Quartiersentwicklung dabei aussehen kann.
Lebenswerte Stadt und öffentlicher Raum: Orte, die Gesellschaft verbinden
Stadtentwicklung ist mehr als Wohnungsbau. Was ein Quartier zusammenhält, ist das, was zwischen den Gebäuden passiert: der Platz, auf dem man sitzt. Die Bibliothek, in der man sich trifft. Der Weg zur Schule, der sicher und schattig ist. Wenn diese Dinge fehlen oder verfallen, nützt der günstigste Neubau wenig.
Der Pariser Stadtforscher Carlos Moreno hat mit dem Konzept der 15-Minuten-Stadt eine alte Idee neu formuliert: Alle wesentlichen Alltagsfunktionen – Arbeit, Einkauf, Schule, Arzt, Freiraum – sollen zu Fuß oder per Rad erreichbar sein. Paris hat das unter Bürgermeisterin Anne Hidalgo zur Leitlinie gemacht und Stadtplanung, Fahrradinfrastruktur und Erdgeschossnutzungen konsequent danach ausgerichtet. Das Konzept greift inzwischen in Städten auf mehreren Kontinenten.
Schattige Plätze und Trinkwasserstellen sind keine Luxusfragen. Bei zunehmenden Hitzewellen in europäischen Städten sind sie Gesundheitsinfrastruktur. Gleiches gilt für Bildungsbauten und Pflegeeinrichtungen: Sie sind in einem Zustand, der ihrem gesellschaftlichen Gewicht oft nicht entspricht. Investitionen hier zahlen sich für die gesamte Attraktivität eines Quartiers aus, für alle Altersgruppen.
Nach Wohnung und Arbeitsplatz ist der dritte Ort der, an dem man einfach da sein kann – ohne Konsumzwang, ohne Termin. Café, Bibliothek, Vereinsraum, Park. Diese Orte entstehen nicht von selbst. Sie brauchen Fläche, Träger und oft eine Anschubfinanzierung. Leerstehende Warenhäuser, aufgegebene Verwaltungsgebäude, alte Scheunen bieten dafür Raum – wenn Planung und Finanzierung mitspielen. Erfolgreiche Dritte Orte funktionieren meist mit gemischter Finanzierung: Mieteinnahmen, Fördergelder, Gastronomie, Spenden. Was sie dauerhaft trägt, ist professionelles Community-Management – jemand, der sich kümmert. Das wird in Planungsprozessen regelmäßig unterschätzt. Für das Bauwesen bedeutet das: Nutzungsmischung statt Funktionstrennung, Erdgeschosse als aktive Schnittstellen zur Stadt, kurze Wege als Planungsprinzip.
FAQs: Häufig gestellte Fragen
Ältere Menschen bleiben in großen Wohnungen, weil es keine kleinere Alternative im vertrauten Quartier gibt und der Umzug sich nicht lohnt. Gleichzeitig fehlt Familien der Platz. Der Markt löst dieses Problem nicht selbst – es braucht kleinere, anpassungsfähige Wohnformen im Bestand und gezielte Anreize zum Umzug.
In Deutschland erlaubt der Gebäudetyp E Planern und Bauherrn, einvernehmlich von technischen Baunormen abzuweichen, ohne automatisch zu haften. Wer abweicht, muss das gegenüber Käufern und Mietern transparent machen. Das schafft Spielraum für einfachere, günstigere Gebäude – ohne auf gute Gestaltung zu verzichten.
Der Hamburg Standard ist ein Kostensenkungsprogramm für den Wohnungsneubau, entwickelt im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg" mit 230 Akteuren aus Wohnungswirtschaft, Bauindustrie und Genehmigungsbehörden. Ziel ist eine Einsparung von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter – durch angepasste Baustandards, schlankere Planungsprozesse und schnellere Genehmigungsverfahren.
Der Begriff geht auf den amerikanischen Soziologen Ray Oldenburg zurück, der in den 1980er Jahren drei Ortstypen unterschied: das Zuhause als ersten, den Arbeitsplatz als zweiten und informelle Begegnungsräume als dritten Ort. Cafés, Bibliotheken, Vereinsräume, Parks – Orte, an denen man einfach da sein kann, ohne Konsumzwang und ohne Termin. Sie gelten als wesentlich für sozialen Zusammenhalt und funktionieren dort am besten, wo Trägerschaft, Finanzierung und aktives Community-Management zusammenkommen.
Darüber gibt es keine einheitliche Definition, aber wiederkehrende Merkmale: kurze Wege zu Alltagsfunktionen, sichere und einladende öffentliche Räume, Nutzungsmischung statt Funktionstrennung, Grün und Schatten im Stadtbild, gute Anbindung ohne Autoabhängigkeit und Angebote für alle Altersgruppen. Das Konzept der 15-Minuten-Stadt fasst viele dieser Elemente zusammen: eine Stadt, in der Arbeit, Einkauf, Bildung, Gesundheit und Freizeit zu Fuß oder per Rad erreichbar sind.
Suffizienz meint den bewussten Umgang mit Fläche und Ressourcen – nicht als Verzicht, sondern als Planungsaufgabe. Flexible Grundrisse, teilbare Wohnungen und gemeinschaftlich genutzte Räume sind Antworten darauf, die gleichzeitig Kosten senken und Qualität schaffen.
Quellenangaben
- Pestel Institut: Studie zum Wohnraumbedarf in Deutschland, 2025
- ARGE Kiel: Wohnungsbau 2025 – Quo vadis?, 2025
- ifo Institut: Bauwirtschaft – Geschäftsklima und Kapazitätsentwicklung, laufend
- TU München: Forschungsprojekt „Einfach Bauen”, seit 2016
- TU München: Studie „Einfach Umbauen”, laufend
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Einführung Gebäudetyp E, 2023
- Bundesministerium der Justiz / Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Eckpunktepapier Gebäudetyp-E-Vertrag, laufend
- Bündnis für das Wohnen in Hamburg: Hamburg Standard, laufend
- Reduction Roadmap (Dänemark): Beyond the Roadmap, 2024
- Deutschlandatlas: Leerstand von Wohnungen in Deutschland, 2022
- Zensus 2022: Wohnflächennutzung in Deutschland, 2022